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核心观点：

1-6月，全国商品房销售面积为59514.7万平方米，同比下降5.3%。其中6月为13074.7万平方米，同比下降18.2%；上半年全国商品房销售额为63091.8亿元，同比增长1.1%。其中6月为13305.2亿元，同比下降19.3%。上半年全国商品房销售面积表现为同比小幅负增，6月作为年中冲刺月，单月销售面积表现为同比双位数的大幅负增，背后是二季度以来楼市转弱势头延续，同时上年同期基数偏高也有一定影响；上半年房地产价格整体表现为先涨后跌，新建商品住宅价格与二手住宅价格走势趋同，但二手住宅价格敏感度更高。6月新建商品住宅价格和二手房住宅价格环比均出现下跌，且二手住宅价格有加速下跌迹象。

投资端：上半年全国房地产开发投资完成额同比下降7.9%，各月同比增速均为负值，且5月和6月同比降幅均扩大至两位数；上半年新开工面积和施工面积累计同比分别下降24.3%和6.6%，“保交楼”推动下，上半年竣工面积累计同比增长19.0%。二季度以来，市场对楼市的悲观情绪有从销售端逐渐向投资端传导的迹象，6月新开工面积和施工面积保持同比双位数的大幅负增，且竣工面积增速有所下降。土地市场方面，100大中城市供地数量有明显增加，但成交情况并不乐观。政策端：7月10日央行、国家金融监管总局联合发布通知称，对央行和银保监会去年11月发布的“金融16条”部分政策延期，这是继6月下旬5年期以上LPR报价下调后，行业支持政策的再度加码。此外，近期多地在公积金贷款政策方面发力。供需两端政策形成合力向市场释放积极信号。我们判断，上半年楼市回暖出现中断，主要受宏观经济环境及行业环境、政策效果的边际递减以及前期积压需求已基本释放完毕等多重因素的共同影响，接下来楼市的回暖进程仍对政策有较高的依赖度。高频数据显示，7月1日-23日30大中城市单日平均商品房成交套数为2539套，去年同期为3740套，同比下降约32%，楼市下滑势头仍未止住。

7月24日中央政治局会议指出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，未再提及“房住不炒”。这意味着三季度房地产支持力度将显著加大，这包括在因城施策原则下，适度放宽包括一线城市部分区域在内的限贷限购措施，加大公积金购房支持力度，加快推进“带押过户”模式、激活二手房市场，以及进一步引导居民房贷利率下行，乃至适度下调存量房贷利率等。我们判断，下半年5年期以上LPR报价有可能单独下调。总的目标是引导房地产行业尽快实现软着陆。